Calculadora de Fundos Imobiliários (FIIs) e Efeito Bola de Neve
Descubra quantas cotas de FIIs você precisa para receber a renda passiva desejada todos os meses e encontre o seu "Magic Number" da bola de neve.
Parâmetros da Simulação
Detalhamento Passo a Passo
Dividend Yield e Ponto de Equilíbrio (Magic Number)
O Magic Number é a quantidade de cotas necessárias para que os proventos mensais recebidos sejam suficientes para comprar 1 nova cota inteira sem tirar nenhum dinheiro novo do bolso.
Entenda o Cálculo e a Legislação
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são veículos de investimento coletivo que aplicam recursos no mercado imobiliário físico (imóveis comerciais, galpões logísticos, shoppings e hospitais) ou em títulos de dívida lastreados em imóveis (Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRIs e LCIs).
Para a pessoa física, o grande atrativo dos FIIs no Brasil é a distribuição mensal e previsível de rendimentos (aluguéis) com isenção total de Imposto de Renda (conforme a Lei 11.033/2004 e Lei 8.668/1993, desde que atendidos os requisitos de negociação em bolsa e número mínimo de cotistas).
Indicadores Chave na Análise de FIIs
| Indicador | Significado Financeiro | Parâmetro Saudável Típico | | Dividend Yield (DY) | Rentabilidade dos proventos em relação ao preço | Entre 8,5% e 12,5% ao ano isento | | P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) | Relação entre cotação de mercado e patrimônio contábil | Entre 0,90 e 1,05 | | Vacância Física e Financeira | Metragem desocupada e inadimplência de locatários | Abaixo de 10% a 15% | | Magic Number (Número Mágico) | Cotas necessárias para comprar 1 nova cota todo mês | Varia com o preço da cota e provento |
O Conceito do Magic Number e a Bola de Neve
O Magic Number é o ponto de inflexão mais importante na trajetória do investidor em FIIs. Ele representa o número exato de cotas em que a soma dos dividendos mensais recebidos é suficiente para comprar 1 nova cota inteira a mercado sem que você precise aportar nenhum centavo novo do próprio bolso.
A partir desse momento, a sua carteira atinge tração autônoma: os dividendos compram novas cotas, que geram mais dividendos no mês seguinte, comprando cotas adicionais em um ciclo ininterrupto de capitalização.
Exemplo Prático Simulado em Reais (R$)
Considere um FII negociado a R$ 100,00 por cota, com pagamento de provento mensal recorrente de R$ 0,85 por cota (Dividend Yield de 0,85% ao mês ou 10,70% ao ano isento):
Dúvidas Frequentes sobre Simulador de FIIs
Respostas objetivas para as principais dúvidas de quem usa esta calculadora.
Os dividendos de FIIs pagam Imposto de Renda?
Não. Os rendimentos distribuídos por FIIs negociados exclusivamente em bolsa de valores, cujas cotas sejam detidas por mais de 100 cotistas e desde que o investidor não detenha mais de 10% do fundo, são 100% isentos de IR para a pessoa física.
Qual a diferença entre FII de Tijolo e FII de Papel?
FIIs de Tijolo são donos de imóveis físicos reais (galpões logísticos, lajes corporativas, shoppings) e lucram com aluguéis e valorização predial. FIIs de Papel investem em títulos de crédito imobiliário (CRIs e LCIs) e lucram com o pagamento de juros e correção monetária (IPCA ou CDI).
O que significa o indicador P/VP em Fundos Imobiliários?
P/VP mede a relação entre o Preço de mercado da cota e o seu Valor Patrimonial contábil. Um P/VP igual a 1,00 significa que a cota está sendo negociada pelo valor justo contábil. Acima de 1,00 indica ágio (mais cara); abaixo de 1,00 indica deságio (com desconto).
Existe imposto na venda de cotas de FIIs?
Sim! Embora os dividendos mensais sejam isentos, o ganho de capital obtido na venda de cotas com lucro em bolsa é tributado em 20% de Imposto de Renda, que deve ser recolhido pelo próprio investidor via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda.
O Magic Number muda quando o preço da cota oscila?
Sim. Se a cotação do fundo subir no mercado secundário ou se os dividendos mensais oscilarem, o Magic Number se ajusta proporcionalmente. Por isso, calcular uma média móvel dos últimos 12 meses oferece uma meta mais estável.
Informação do Parâmetro
Outras Calculadoras de Finanças
Ferramentas complementares para suas simulações.
Juros Compostos
Descubra a evolução do seu patrimônio com aportes regulares, juros compostos e o cálculo exclusivo de poder de compra real descontando a inflação.
Renda Fixa CDB/LCI
Compare lado a lado o rendimento líquido de CDB, LCI, LCA, Tesouro Selic e Poupança, aplicando as alíquotas reais de IR regressivo.
Financiamento SAC x Price
Descubra a diferença de parcelas e juros totais entre os sistemas SAC e Price, simulando o custo real do seu financiamento habitacional ou automotivo.