Simulador de Financiamento Imobiliário: SAC vs Tabela Price
Descubra a diferença de parcelas e juros totais entre os sistemas SAC e Price, simulando o custo real do seu financiamento habitacional ou automotivo.
Parâmetros da Simulação
Detalhamento Passo a Passo
Sistemas de Amortização: Tabela SAC vs Tabela Price
No SAC a amortização é constante, reduzindo a dívida mais rápido e gerando menos juros no total. Na Tabela Price as parcelas são lineares e constantes, porém o montante de juros acumulado é superior.
Entenda o Cálculo e a Legislação
A compra de um imóvel financiado por 30 ou 35 anos pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ou SFI é a maior decisão financeira da maioria das famílias. A escolha entre o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Francesa (Tabela Price) resulta em uma diferença de dezenas de milhares de reais no custo efetivo total do contrato.
Enquanto a Caixa Econômica Federal e a maioria dos bancos públicos operam majoritariamente no SAC, bancos privados frequentemente oferecem a Tabela Price para viabilizar a contratação por clientes com renda declarada menor.
Comparativo Estrutural: SAC vs Tabela Price
| Critério de Comparação | Sistema SAC (Amortização Constante) | Tabela Price (Sistema Francês) | | Valor da 1ª Parcela | Mais alta (exige renda familiar maior) | Mais baixa (aprovação de crédito facilitada) | | Evolução das Parcelas | Decrescentes a cada mês até o fim | Estritamente fixas ao longo de todo o prazo | | Composição da Parcela | Amortização fixa + juros decrescentes | Juros altos no início + amortização crescente | | Velocidade de Redução da Dívida | Rápida desde o primeiro mês | Muito lenta na primeira metade do contrato | | Montante Total de Juros Pagos | Consideravelmente menor | Maior (pode acumular 30% a 50% mais juros) |
Metodologia de Cálculo de Cada Sistema
A = Valor Financiado / Total de Meses.
- Juros do mês k: J_k = Saldo Devedor Anterior × Taxa Mensal.
- Prestação do mês k: PMT_k = A + J_k + Seguros.
- A cada mês o saldo devedor cai exatamente pelo valor da cota de amortização, reduzindo os juros da parcela seguinte.
PMT = Principal × [i × (1+i)^n / ((1+i)^n - 1)].
- No início do financiamento, até 80% do valor da parcela corresponde a juros, amortizando uma fração ínfima do saldo devedor principal.
Exemplo Prático Simulado em Reais (R$)
Financiamento habitacional de R$ 300.000,00 em 360 meses (30 anos) a uma taxa de juros efetiva de 9,80% ao ano (0,782% ao mês) com taxa administrativa de seguros de R$ 45,00/mês:
Dúvidas Frequentes sobre Financiamento SAC x Price
Respostas objetivas para as principais dúvidas de quem usa esta calculadora.
Qual sistema é melhor: SAC ou Tabela Price?
Financeiramente, o SAC é quase sempre superior porque amortiza o saldo devedor mais rapidamente e gera uma economia expressiva no total de juros pagos ao banco. A Tabela Price só deve ser escolhida caso o orçamento familiar inicial não comporte a primeira parcela mais alta do SAC.
Como posso usar o FGTS para abater as parcelas do financiamento?
No Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o saldo do FGTS pode ser utilizado a cada 2 anos para amortizar extraordinariamente o saldo devedor (reduzindo o prazo ou o valor da prestação) ou para abater até 80% do valor de até 12 prestações consecutivas.
O que vale mais a pena na amortização extraordinária: reduzir o prazo ou a parcela?
Amortizar reduzindo o prazo gera uma economia financeira de juros brutalmente superior à redução do valor da parcela, pois elimina os juros compostos que incidiriam nos anos finais do contrato de financiamento.
O que são as taxas obrigatórias MIP e DFI inclusas na prestação?
O MIP (Morte e Invalidez Permanente) quita o saldo devedor caso o mutuário faleça ou fique inválido. O DFI (Danos Físicos ao Imóvel) indeniza sinistros físicos ocorridos no imóvel (como incêndio ou desabamento). Ambos são seguros de contratação obrigatória por lei.
O que é o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento?
O CET representa a taxa real global cobrada pelo banco, somando não apenas os juros contratuais nominais, mas também todas as tarifas de avaliação de crédito, taxas de administração mensal e os seguros obrigatórios MIP e DFI.
Informação do Parâmetro
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