Fundos imobiliários em alta: quais são as apostas para essa semana?
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) está vivendo um novembro de recordes, com o IFIX renovando máximas históricas acima dos 3.660 pontos e acumulando alta de mais de 17,5% no ano. Entrando em dezembro, o otimismo persiste: a expectativa de afrouxamento monetário em 2026, com cortes na Selic projetados para o primeiro trimestre, impulsiona a migração de capital da renda fixa para ativos como FIIs, especialmente os de tijolo (imóveis físicos). Setores como logística, shoppings e recebíveis se destacam pela resiliência, com dividend yields médios acima de 10% e descontos atrativos em relação ao valor patrimonial.
Essa semana, de 8 a 12 de dezembro, o foco está na recuperação pós-volatilidade da sexta-feira (queda de 0,15% no IFIX, mas alta semanal de 0,27%) e nos anúncios de aquisições e dividendos que podem impulsionar cotações. Com o Fed nos EUA sinalizando fim do aperto quantitativo e dados de inflação PCE influenciando o humor global, os FIIs brasileiros ganham tração. Aqui vão as principais apostas que estou monitorando, baseadas em relatórios recentes de casas como XP, BTG, Empiricus e carteiras recomendadas:
1. BTLG11 (BTG Pactual Logística): consolidação em logística
O BTLG11 fechou a semana como destaque ao anunciar a aquisição de dois galpões logísticos em Osasco e Mauá (SP), totalizando 83.428 m² de área bruta locável (ABL), 100% ocupados. Essa operação reforça o portfólio diversificado do fundo, com foco em regiões estratégicas próximas a São Paulo, e pode elevar o yield projetado para 10-11% ao ano. Com o e-commerce aquecido e vacância baixa no setor (cerca de 5% em logística), o fundo negocia com P/VP de 0,85x – uma pechincha para quem aposta em crescimento de aluguéis acima do IPCA. Na carteira da XP e BTG para dezembro, ele ganha peso extra.
2. KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários): estabilidade em recebíveis
Recomendado pelo BTG Pactual após ajuste na carteira (aumento de 2% na alocação), o KNCR11 foca em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) pós-fixados, com exposição elevada a ativos atrelados ao CDI. Seu dividend yield médio de 11,3% (faixa de 6,8% a 20,8% na seleção) o torna resiliente em cenários de juros ainda altos, mas com potencial de valorização se a curva de DI cair. O fundo tem baixa volatilidade e gestão conservadora da Kinea, ideal para quem quer renda mensal isenta sem grandes oscilações. Acumula alta de 20% no ano, mas ainda com desconto de 15% no P/VP.
3. RBRX11 (RBR Plus Multiestratégia): diversificação com upside
Na lista da XP e Empiricus, o RBRX11 se destaca pela estratégia multiestratégia: 68% em CRIs, 13% em cotas de outros FIIs e caixa para oportunidades. Ele distribuiu R$ 0,09 por cota em outubro (yield anualizado de 14,7%), prometendo manutenção até o fim de 2025 após incorporação de ativos do RBRF11. Com foco em garantias robustas e menor volatilidade que pares, é uma aposta para capturar o “catch-up” de fundos de papel em dezembro, quando rendimentos acumulados do ano são pagos. P/VP em 0,90x e liquidez alta o tornam acessível para entradas táticas essa semana.
4. MXRF11 (Mauá Capital Real Estate): o “ETF” dos FIIs em alta
Líder em recomendações (presente em seis das dez carteiras analisadas, como XP, Rico e BB), o MXRF11 é o fundo de fundos mais negociado, replicando o IFIX com diversificação em 30 imóveis de alta qualidade (90% em SP). Seu mix de contratos atrelados a IPCA e CDI garante yields acima de 10%, e a alta de 19% no ano reflete o rali do setor. Essa semana, com o IFIX testando resistências, o MXRF pode surfar o momentum institucional – gestores como Andbank e Eqi estão reforçando posições para 2026.
5. HGLG11 (CSHG Logística): expansão e yield gordo
Outro logístico em evidência, o HGLG11 formalizou aumento de participação para 90% no ativo Cone G06, impulsionando receitas de locação. Com portfólio pulverizado em galpões premium e ocupação acima de 95%, ele entrega dividendos consistentes (yield de 9-10%) e alta de 22% em 2025. Indicado pela Empiricus para quem busca “tijolo” com baixa vacância, é uma aposta para a semana volátil, especialmente se houver fluxo de renda fixa para FIIs.
Estratégia prática para essa semana (8-12/12)
- Monitore o pré-mercado dos EUA e o PCE de inflação na quarta (10/12) – cortes no Fed podem derrubar a curva de juros e impulsionar FIIs de tijolo em até 2-3%.
- Aporte em fundos com assimetria positiva: priorize logística e recebíveis para yield imediato, mas reserve 20-30% para multiestratégias como RBRX11 para capturar valorizações.
- Evite armadilhas: fundos de escritórios com vacância alta (acima de 15%) ou CRIs indexados só ao IPCA, que sofrem defasagem em meses de inflação baixa.
O segredo dessa semana é surfar a volatilidade baixa do IFIX (comparada ao Ibovespa) para entradas seletivas, posicionando para o “Santa Claus Rally” de dezembro e o ciclo de cortes em 2026. Quem pegou o fundo do poço em 2024 já acumula 20-25% de retorno total – o timing agora é para quem quer renda passiva robusta no novo ano.
Importante: tudo o que escrevi acima reflete apenas a minha estratégia pessoal de investimento e a forma como estou posicionando a minha própria carteira em FIIs nessa semana de dezembro de 2025. Não se trata de recomendação de compra ou venda de qualquer ativo mencionado. Cada investidor tem perfil, objetivos e tolerância ao risco diferentes. Antes de tomar qualquer decisão, consulte seu assessor ou faça sua própria análise.
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