Análise TRXF11: Vale a Pena Investir no Fundo TRX Real Estate?

Bem-vindo a esta análise completa e detalhada sobre o TRXF11, o fundo imobiliário TRX Real Estate. Se você está considerando diversificar sua carteira de investimentos com fundos de investimento imobiliário (FIIs), este artigo é para você. Vamos explorar todos os aspectos relevantes do TRXF11, desde sua composição da carteira até os rendimentos históricos, riscos envolvidos e uma avaliação honesta sobre se vale a pena investir nele. Como o mercado de FIIs no Brasil tem crescido exponencialmente, especialmente com a busca por rendas passivas isentas de IR para pessoas físicas, entender fundos como o TRXF11 pode ser crucial para tomar decisões informadas.

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O Que São Fundos Imobiliários (FIIs) e Por Que Eles São Populares?

Antes de mergulharmos na análise específica do TRXF11, é essencial contextualizar o que são os fundos imobiliários. Os FIIs são veículos de investimento coletivo que permitem aos investidores aplicar recursos no setor imobiliário sem a necessidade de comprar imóveis diretamente. Em vez de lidar com burocracias como escritura, impostos e manutenção, você adquire cotas do fundo, que são negociadas na B3 (Bolsa de Valores do Brasil) como ações.

Os FIIs podem ser divididos em categorias principais:

• FIIs de Tijolo: Investem diretamente em imóveis físicos, gerando renda via aluguéis.
• FIIs de Papel: Focam em títulos de dívida imobiliária, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
• FIIs Híbridos: Combinam ambos, como o TRXF11.

A popularidade dos FIIs no Brasil explodiu nos últimos anos devido a vários fatores:

• Isenção de IR sobre dividendos: Para pessoas físicas, os rendimentos mensais (dividendos) são isentos de Imposto de Renda, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e o investidor não detenha mais de 10% das cotas.
• Liquidez: Diferente de um imóvel físico, que pode demorar meses para vender, as cotas de FIIs são negociadas diariamente.
• Diversificação: Com investimentos a partir de R$100, você acessa uma carteira diversificada de ativos.
• Renda passiva: Muitos FIIs distribuem rendimentos mensais, ideais para quem busca complementar a renda.

De acordo com dados da B3, o número de investidores em FIIs ultrapassou 2 milhões em 2025, com o IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) registrando variações positivas em meio à recuperação econômica pós-pandemia. Agora, vamos focar no TRXF11, um dos fundos híbridos mais destacados.

Introdução ao TRXF11: O Fundo TRX Real Estate

O TRXF11, conhecido como TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário, foi constituído em outubro de 2019 sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado. Gerido pela TRX Investimentos e administrado pela BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A., o fundo tem como objetivo principal gerar renda e ganhos de capital para seus cotistas por meio da aquisição, desenvolvimento e exploração de imóveis comerciais.

Seu CNPJ é 28.548.288/0001-52, e ele é classificado como um FII híbrido de gestão ativa, com foco em imóveis de tijolo (físicos). O público-alvo inclui investidores profissionais e qualificados, mas é acessível ao varejo via B3. O TRXF11 participa do IFIX com uma fatia de aproximadamente 2,16%, o que o torna relevante no ecossistema de FIIs.

Desde sua estreia, o fundo tem se destacado por uma estratégia agressiva de aquisições. Em 2025, por exemplo, o TRXF11 continuou expandindo sua carteira, adicionando imóveis locados para grandes redes varejistas, como o Assaí em São Bernardo do Campo (SP), por R$92,8 milhões. Essa abordagem de gestão ativa visa maximizar retornos, diferenciando-o de fundos passivos que apenas mantêm ativos.

Dados Básicos (Atualizados até Dezembro 2025):

• Cotação Atual: Aproximadamente R$93,75 (com flutuações diárias; verifique na B3 para o valor exato).
• Valor Patrimonial por Cota (VP): R$101,67.
• P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial): 0,93-0,96, indicando que as cotas estão negociadas abaixo do valor patrimonial, o que pode sugerir uma oportunidade de valorização.
• Patrimônio Líquido Total: R$3,3 bilhões.
• Número de Cotas Emitidas: 32.493.284.
• Número de Cotistas: 208.650.
• Liquidez Média Diária: R$15,9 milhões, o que facilita entradas e saídas sem grandes impactos no preço.

Esses números mostram um fundo robusto, com boa liquidez e base de investidores diversificada. Mas o que realmente importa é a composição da carteira – vamos analisar isso em detalhes.

Composição da Carteira do TRXF11: Diversificação e Qualidade dos Ativos

Uma das forças do TRXF11 é sua carteira diversificada, composta por 74 imóveis distribuídos em 12 estados brasileiros e até no México (embora a maioria esteja no Brasil). A Área Bruta Locável (ABL) total chega a cerca de 731.160 m², com foco em setores como varejo, logístico, saúde e industrial. Essa diversificação geográfica e setorial reduz riscos, pois o fundo não depende de um único inquilino ou região.

Distribuição por Segmento:

• Varejo: Representa uma porção significativa, com imóveis locados para redes como Pão de Açúcar, Extra, Assaí, Decathlon e Leroy Merlin. Valor patrimonial médio por m²: R$5.060. Locação média: R$31/m².
• Logístico: Inclui centros de distribuição (DRS) para o Grupo Mateus em estados do Nordeste. Valor patrimonial: R$5.204/m². Locação: R$36/m².
• Saúde: Ativos de alto valor, como laboratórios (ex: Delboni). Valor patrimonial: R$18.907/m². Locação: R$121/m².
• Outros: Industriais e corporativos, com flexibilidade para usos futuros.

Exemplos de Imóveis Principais:

1. Decathlon Goiânia (GO): 10.548 m², locado para varejo esportivo.
2. Carrefour Jabaquara (SP): 9.768 m², em localização estratégica em São Paulo.
3. DRS Petrolina – Grupo Mateus (PE): 19.829 m², foco logístico no Nordeste.
4. Assaí Campinas (SP): 6.552 m², parte da expansão recente.
5. Leroy Merlin Jundiaí (SP): 27.750 m², varejo de construção.
6. Big Jaboatão (PE): 15.131 m², hipermercado.
7. Assaí Diadema Piraporinha (SP): 19.621 m², recém-adquirido.

A estratégia do TRXF11 prioriza contratos de longo prazo (built-to-suit ou atípicos) com inquilinos de alta qualidade creditícia, como grandes redes varejistas. Isso minimiza vacância e inadimplência – dados indicam vacância próxima de zero em relatórios recentes. A diversificação geográfica cobre estados como SP (maior concentração), PE, PA, BA, CE, GO, MA, PB, PI, RJ, SC e TO, aproveitando o crescimento econômico regional.

Além de imóveis físicos, o fundo detém pequenas posições em outros FIIs (como XPSF11, CPTS11), adicionando um toque híbrido. No entanto, o core é tijolo, com 6% em caixa para oportunidades de aquisição.

Essa composição reflete uma gestão ativa: em 2025, o fundo realizou várias compras, elevando a ABL para 733 mil m² e distribuindo em 41 cidades. Comparado a fundos como o HGBS11 (foco em shopping), o TRXF11 oferece mais resiliência em cenários econômicos voláteis, pois o varejo essencial (supermercados) é menos afetado por recessões.

Análise Financeira: Rendimentos, Dividendos e Desempenho Histórico

O desempenho do TRXF11 é um dos seus atrativos principais. Vamos quebrar os números.

Rendimentos e Dividendos:

• Dividend Yield (DY) nos Últimos 12 Meses: 13,67%-13,74%, acima da média do setor (cerca de 10-12% para FIIs híbridos).
• Último Dividendo: R$0,93 por cota (data-base: 28/11/2025, pagamento: 12/12/2025), representando DY de 0,92%.
• Média Mensal (24 Meses): R$0,96.
• Acumulado em 2025: R$10,81 por cota.
• Histórico Recente:
  • Novembro/2025: R$0,93
  • Outubro/2025: R$0,93
  • Setembro/2025: R$0,93
  • Agosto/2025: R$0,93
  • Julho/2025: R$0,93
  • Junho/2025: R$1,51 (maior devido a ganhos de capital)
  • Maio/2025: R$0,93
  • E assim por diante, com picos como R$2,50 em dezembro/2024.

Esses dividendos são consistentes, graças aos contratos estáveis. Uma simulação: Investindo R$50.000 em TRXF11 há um ano (dezembro/2024), você teria acumulado cerca de R$7.094 em rendimentos isentos de IR, mais valorização patrimonial, totalizando retorno de ~12,69% (vs. poupança ~6%).

Desempenho Histórico:

• Desde IPO (2019): Rentabilidade acumulada de 73,27%, superando o IFIX (11,41%).
• Variação em 2025: Alta de 3,95% (de R$90,19 para R$93,75).
• Variação 12 Meses: 5,27%.
• CAGR (3 Anos): 10,46% (valor) e 7,05% (DY).
• CAGR (5 Anos): 10,49% (valor) e 9,15% (DY).
• Volatilidade: 6,26%, menor que o IFIX (10,79%), indicando estabilidade.

O P/VP abaixo de 1 sugere que o fundo está “barato”, potencialmente atrativo para value investors. No entanto, flutuações ocorrem com taxas de juros (Selic em ~11% em 2025 impacta FIIs).

Riscos Associados ao Investimento no TRXF11

Nenhum investimento é isento de riscos, e o TRXF11 não é exceção. Aqui estão os principais:

1. Risco de Mercado: Flutuações na cotação devido a variações econômicas, como alta da Selic, que torna títulos públicos mais atrativos.
2. Risco de Crédito: Dependência de inquilinos; embora mitigado por grandes empresas (Assaí, GPA), falências poderiam afetar.
3. Risco Setorial: Setor imobiliário sensível a recessões, inflação e vacância. O TRXF11 tem baixa vacância, mas o varejo pode sofrer com e-commerce.
4. Risco de Concentração: Apesar da diversificação, concentração em SP e Nordeste.
5. Risco de Liquidez: Embora alta, em crises, pode cair.
6. Risco Regulatório: Mudanças na legislação de FIIs ou tributos.
7. Conflito de Interesses: Gestão ativa pode envolver decisões subjetivas.

De acordo com relatórios, esses riscos são gerenciados via contratos longos e diversificação. Volatilidade histórica baixa reforça isso.

Comparação com Outros FIIs: TRXF11 vs. Concorrentes

Para avaliar se vale investir no TRXF11, comparemos com similares:

• VS. HGBS11 (Hedge Brasil Shopping): Foco em shoppings, DY ~10%. TRXF11 tem DY maior e menos exposição a varejo não essencial.
• VS. KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária): Híbrido, DY ~12%. TRXF11 supera em liquidez.
• VS. XPML11 (XP Malls): Shoppings, volatilidade maior. TRXF11 é mais estável.
• VS. IFIX Geral: TRXF11 supera o índice desde IPO.

Se você busca DY alto com diversificação, TRXF11 se destaca.

Prós e Contras de Investir no TRXF11

Prós:

• Alto DY e rendimentos consistentes.
• Carteira diversificada e gestão ativa.
• P/VP descontado.
• Liquidez e isenção fiscal.
• Superperformance histórica.

Contras:

• Exposição a riscos setoriais.
• Dependência de aquisições para crescimento.
• Volatilidade em cenários de juros altos.

Vale a Pena Investir no TRXF11 em 2025?

Baseado na análise, o TRXF11 é uma opção sólida para investidores moderados que buscam renda passiva. Com DY acima da média, carteira robusta e P/VP atrativo, pode valer a pena para diversificação. No entanto, considere seu perfil: conservadores podem preferir FIIs de papel; agressivos, fundos de desenvolvimento.

Em um cenário de Selic estabilizada e crescimento econômico, o fundo tem potencial de valorização. Mas avalie o mercado macro: inflação controlada favorece FIIs.

Dicas para Investir:

• Use plataformas como XP ou BTG.
• Monitore relatórios mensais no site oficial.
• Diversifique: Não aloque mais de 10-20% em um FII.

Aviso: Esta é uma análise informativa e não constitui recomendação de compra ou venda de ativos. Consulte um assessor financeiro qualificado antes de investir.